การมีบ้านเป็นของตัวเองเป็นความฝันของหลายคน แต่การกู้ซื้อบ้านจากธนาคารเป็นเรื่องค่อนข้างใหญ่ ไม่ว่าจะเป็นรายได้ขั้นต่ำที่ต้องมี ภาระหนี้ที่กำลังแบกรับอยู่ และเงื่อนไขที่ธนาคารกำหนด หากไม่มีข้อมูลที่ชัดเจน อาจส่งผลต่อโอกาสในการได้รับอนุมัติสินเชื่อ
ก่อนที่จะยื่นขอสินเชื่อบ้าน ควรทำความเข้าใจเกี่ยวกับเกณฑ์ที่ธนาคารใช้พิจารณา รวมถึงคำนวณความสามารถในการผ่อนให้เหมาะสมกับรายได้ สิ่งเหล่านี้ช่วยให้การวางแผนซื้อบ้านและลดความเสี่ยงในอนาคตของเราได้มากมาย
รายได้ขั้นต่ำที่ควรมีก่อนยื่นกู้ซื้อบ้าน
การขอสินเชื่อบ้านมีหลักเกณฑ์สำคัญที่ธนาคารใช้พิจารณา โดยทั่วไปแล้วการกู้ซื้อบ้านที่มีราคาประมาณ 2.6-3 ล้านบาท ค่างวดผ่อนต่อเดือนจะอยู่ที่ประมาณ 15,000-20,000 บาท หากต้องการให้การกู้ผ่านได้ง่าย รายได้รวมของผู้กู้ควรอยู่ที่ประมาณ 37,000-45,000 บาทต่อเดือน หากมีผู้กู้ร่วม รายได้ของทั้งสองคนจะถูกนำมาพิจารณารวมกัน
ธนาคารมักกำหนดให้ค่างวดบ้านไม่ควรเกิน 40-50% ของรายได้ต่อเดือน หากต้องผ่อนบ้านเดือนละ 18,000 บาท รายได้ของผู้กู้ควรอยู่ที่ประมาณ 45,000 บาทขึ้นไปเพื่อให้ยังมีเงินเหลือสำหรับค่าใช้จ่ายอื่น ๆ หากรายได้อยู่ที่ 30,000 บาท อาจสามารถกู้ได้ในวงเงินประมาณ 2 ล้านบาท แต่หากต้องการกู้ถึง 3 ล้านบาท รายได้ควรสูงขึ้นกว่านั้นเพื่อให้ภาระไม่หนักจนเกินไป
อัตราส่วนหนี้สินและความสามารถในการผ่อนชำระ
ธนาคารจะพิจารณาว่าผู้กู้มีภาระหนี้อยู่แล้วเท่าไหร่ก่อนอนุมัติสินเชื่อผ่อนบ้าน หากมีภาระหนี้อื่น ๆ เช่น ค่างวดรถ ค่าบัตรเครดิต หรือสินเชื่อบุคคล รวมกันแล้วไม่ควรเกิน 60-65% ของรายได้ เพราะหากมีภาระหนี้สูง ธนาคารอาจลดวงเงินกู้ลง หรืออาจไม่อนุมัติสินเชื่อเลย
ตัวอย่างเช่น หากมีเงินเดือน 35,000 บาท และมีภาระหนี้เดือนละ 5,000 บาท ค่างวดบ้านที่สามารถจ่ายได้โดยไม่เกินเกณฑ์ 60% จะอยู่ที่ประมาณ 16,000 บาท ซึ่งหมายความว่าอาจกู้ได้ราว 2.2-2.5 ล้านบาท แต่หากต้องการกู้ให้ได้ถึง 3 ล้านบาท อาจต้องเพิ่มรายได้หรือปิดหนี้สินอื่น ๆ ให้หมดก่อน
เงินดาวน์และค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม
การซื้อบ้านมือสองมักไม่ได้รับวงเงินกู้เต็ม 100% ของราคาบ้าน ธนาคารมักปล่อยกู้ประมาณ 80% ของราคาบ้าน นั่นหมายความว่าหากต้องการซื้อบ้าน 2.5-3 ล้านบาท ควรมีเงินดาวน์อย่างน้อย 500,000-600,000 บาท และยังต้องเตรียมเงินสำหรับค่าใช้จ่ายอื่น ๆ เช่น ค่าธรรมเนียมโอน ค่าประเมิน ค่าจดจำนอง และค่าซ่อมแซมเพิ่มเติม
หากมีเงินดาวน์ไม่พอ การขอกู้ในวงเงินสูงจะเป็นเรื่องยาก ทางเลือกหนึ่งคือการเก็บเงินให้ได้อย่างน้อย 20% ของราคาบ้านก่อนยื่นกู้ หรือเลือกซื้อบ้านในราคาที่ต่ำลงเพื่อลดภาระเงินดาวน์และยอดผ่อนต่อเดือน
วางแผนก่อนกู้เพื่อให้ผ่านง่ายขึ้น
ก่อนยื่นกู้ ควรตรวจสอบฐานะการเงินของตัวเองว่ามีความมั่นคงจริงๆ หรือไม่ หากมีหนี้สินอยู่ควรพยายามปิดหนี้บางส่วนให้เหลือน้อยที่สุด ธนาคารจะพิจารณาความมั่นคงของรายได้ ดังนั้นหากทำงานประจำ ควรมีประวัติการทำงานที่ต่อเนื่องและสลิปเงินเดือนที่ชัดเจน หากมีรายได้เสริม ควรมีเอกสารแสดงรายรับอย่างเป็นทางการ
หากต้องการให้การขอกู้ของเราผ่านได้ง่ายขึ้น อาจยื่นขอสินเชื่อกับหลายธนาคารเพื่อเปรียบเทียบเงื่อนไขและเลือกข้อเสนอที่ดีที่สุด การมีเงินเก็บสำรองอย่างน้อย 6 เท่าของค่างวดบ้านเป็นอีกปัจจัยหนึ่งที่ช่วยเพิ่มโอกาสในการอนุมัติสินเชื่อ เช่น หากค่างวดบ้านอยู่ที่ 15,000 บาท ควรมีเงินเก็บประมาณ 90,000 บาทขึ้นไปเพื่อสร้างความมั่นใจให้กับธนาคาร
การกู้ซื้อบ้านในช่วงราคานี้อาจต้องเตรียมตัวเรื่องรายได้ หนี้สิน และเงินสำรองให้รอบด้าน ยิ่งวางแผนล่วงหน้าได้ดี โอกาสที่ธนาคารจะอนุมัติสินเชื่อก็ยิ่งสูงขึ้น
ราคาบ้านที่เหมาะสมกับรายได้
การคำนวณวงเงินกู้ควรสัมพันธ์กับรายได้ ธนาคารส่วนใหญ่ใช้หลักเกณฑ์ว่าราคาบ้านที่เหมาะสมไม่ควรเกิน 50 เท่าของรายได้ต่อเดือน หากมีเงินเดือน 30,000 บาท ราคาบ้านที่เหมาะสมควรอยู่ที่ไม่เกิน 1.5 ล้านบาท หากมีรายได้ 40,000 บาท อาจกู้ซื้อบ้านได้ราว 2 ล้านบาท หากต้องการกู้ซื้อบ้านราคา 3 ล้านบาท รายได้ควรอยู่ที่ 50,000-60,000 บาทขึ้นไป
แม้ว่าธนาคารบางแห่งอาจพิจารณาปล่อยกู้ในอัตราที่สูงกว่ามาตรฐานนี้ แต่การเลือกซื้อบ้านในราคาที่เหมาะสมกับรายได้ช่วยให้การผ่อนต่อเดือนไม่สูงจนเกินไป ลดความเสี่ยงของภาระหนี้สิน และช่วยให้มีเงินเหลือสำหรับค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ในแต่ละเดือน
ผลของระยะเวลากู้ต่อค่างวดบ้าน
การเลือกระยะเวลากู้มีผลโดยตรงต่อค่างวดบ้าน หากเลือกกู้ในระยะเวลา 30 ปี ค่างวดจะต่ำกว่าการกู้ในระยะเวลา 20 ปี ตัวอย่างเช่น หากกู้ซื้อบ้าน 3 ล้านบาท ผ่อน 30 ปี ค่างวดอาจอยู่ที่ 17,000-20,000 บาทต่อเดือน แต่หากเลือกผ่อน 20 ปี ค่างวดอาจสูงขึ้นเป็น 22,000-25,000 บาทต่อเดือน
การเลือกผ่อนระยะยาวช่วยลดภาระต่อเดือน แต่ดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายตลอดอายุสัญญาจะสูงขึ้น หากมีรายได้สูงและสามารถรับภาระค่างวดที่มากขึ้นในระยะสั้น การเลือกผ่อนในระยะเวลา 20-25 ปีอาจช่วยลดดอกเบี้ยรวมที่ต้องจ่ายลงได้ แต่หากต้องการให้ภาระต่อเดือนเบาลงและจัดการเงินได้ง่ายขึ้น การเลือกผ่อน 30 ปีอาจเป็นทางเลือกที่เหมาะสมกว่า
ทางเลือกหากกู้ไม่ผ่าน
หากรายได้ยังไม่ถึงเกณฑ์ที่ธนาคารกำหนด หรือมีภาระหนี้ที่สูงเกินไป อาจต้องพิจารณาลดราคาบ้านที่ต้องการซื้อ ตัวเลือกหนึ่งคือเลือกบ้านที่มีราคาอยู่ที่ 1.5-2 ล้านบาท ซึ่งอาจมีค่างวดต่อเดือนประมาณ 10,000-14,000 บาท ทำให้สามารถกู้ผ่านได้ง่ายขึ้น
อีกแนวทางหนึ่งคือการเพิ่มรายได้ เช่น หาอาชีพเสริมหรือรอให้เงินเดือนสูงขึ้นก่อนยื่นกู้ การลดภาระหนี้สินที่มีอยู่ก็เป็นอีกทางเลือกหนึ่งที่ช่วยเพิ่มโอกาสในการอนุมัติสินเชื่อ เช่น ปิดหนี้บัตรเครดิตหรือสินเชื่อส่วนบุคคลก่อนยื่นกู้บ้าน
หากยังต้องการกู้ซื้อบ้านในราคาที่สูงกว่าความสามารถของรายได้ในปัจจุบัน การมีเงินเก็บสำรองเพิ่มเติม เช่น เก็บเงินดาวน์ให้มากขึ้น อาจช่วยให้ธนาคารพิจารณาอนุมัติสินเชื่อง่ายขึ้น นอกจากนี้ การยื่นกู้ร่วมกับคู่สมรสหรือสมาชิกในครอบครัวก็อาจเป็นทางเลือกที่ช่วยเพิ่มวงเงินกู้ได้
บ้านมือหนึ่ง vs บ้านมือสอง
การกู้ซื้อบ้านมือสองแตกต่างจากบ้านมือหนึ่งตรงที่ธนาคารมักปล่อยกู้ไม่เต็ม 100% ของราคาบ้าน ส่วนใหญ่จะปล่อยกู้ประมาณ 80% ทำให้ต้องมีเงินดาวน์เพิ่มขึ้น เช่น หากต้องการซื้อบ้านราคา 2.5 ล้านบาท อาจต้องมีเงินดาวน์ 500,000 บาท แต่หากซื้อบ้านมือหนึ่งจากโครงการ บางธนาคารอาจปล่อยกู้ได้เต็ม 100% หรือมีโปรโมชั่นช่วยลดเงินดาวน์
อีกปัจจัยที่ต้องคำนึงถึงคือ ค่าซ่อมแซม บ้านมือสองอาจมีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม เช่น การปรับปรุงโครงสร้าง เปลี่ยนเฟอร์นิเจอร์ หรือซ่อมระบบไฟและประปา ซึ่งเป็นค่าใช้จ่ายที่ต้องเผื่อไว้ก่อนยื่นกู้บ้าน หากไม่มีเงินสำรองสำหรับส่วนนี้ อาจทำให้เกิดภาระเพิ่มเติมหลังจากซื้อบ้าน
คำแนะนำเพิ่มเติม
- ควรปรึกษาธนาคารหลายๆ แห่ง เนื่องจากเงื่อนไขและวิธีการคำนวณของแต่ละธนาคารอาจแตกต่างกัน
- ควรพิจารณาสถานะการเงินโดยรวม ทั้งรายได้และความสามารถในการเก็บออม หากรายได้และการเก็บเงินไม่เพียงพอสำหรับบ้านในราคานี้ อาจต้องพิจารณาลดสเปคบ้านหรือเลื่อนการกู้ซื้อ
ความคิดเห็น
แสดงความคิดเห็น